房东询问:你们一直让我降低房源价格,这是为什么?你们将我的房源与哪些房源相比?

这是我们在2018年7月的房东问答中最热门的一个问题。由于很多人都抱有类似的疑问,所以我们特别将答案整理在此,并与大家分享一些最新信息。一起来深入了解一下。

房源的价格始终由您掌控

始终享有房源的定价权,请务必牢记这一点。您可以根据自己的业务目标和风险承受能力来决定价格的高低,也可以随时更改价格以促进预订或提高收益。我们提供定价建议,是为了与您分享相关的信息,帮助您提升预订量,而调整价格通常是获得更多预订的最有效方法。这样做的最终目标,是根据房客的行程时间,找到符合房客心理预期且愿意支付的价格。

需求低迷需求高涨时的定价建议

在这里,我们愿意与您分享一些最新信息,告知您我们如何分析并得出这些结论,帮助您在淡季与旺季都能设定具有竞争力的价格。我们开发的定价工具旨在帮助您获得更多预订,从而提高收入。过去,这些工具侧重于在需求低迷时帮助您设定具有竞争力的价格。当需求较低时,适当降低价格会提高您获得预订的几率。有些房东宁愿让房源空着也要保持高价,这当然也不是不可以。您房源的价格始终由您掌控。

有些房东跟我们说,有时收到的建议定价非常低,他们一度怀疑是否还有必要继续在爱彼迎上出租房源。请您一定要明白,您是我们社区的核心,我们非常重视您的价值。没有爱彼迎房东,就没有爱彼迎。而我们的目的只是为了向您提供我们能够收集到的最可靠的信息,方便您做出明智且适合您的业务决策。我们的定价建议并不一定能体现您服务的出众细节,也不能全然反映您房源的独特之处。这也是为什么使用智能定价工具时一定要设置最低价格,确保所接受预订的房价与您所提供的出色服务相匹配。我们仍有可能会向您发送低于最低价格的定价建议,这只是帮助您及时了解我们认为会带来更多预订的有利价格。如果这些价格不适用于您的情况,您完全可以忽略。我们也明白,这些信息有时不太受欢迎。因此,我们正在想方设法构建便捷的沟通渠道,方便您通知我们您不希望收到这类信息,或希望减少接收频率。

我们讨论了需求低迷时的定价建议,那么需求高涨时呢?旺季时,您的日历几乎都订满了。此时,您真正需要的工具是能帮助您确保自己在需求充足的情况下,没有因定价过低而让潜在收益白白流走。为此,我们在2018年上半年全力着手解决这个问题,并推出了改进版的智能定价建议,使其能更准确地响应旺季的市场情况。

更新后的定价模型会分析爱彼迎的历史数据,以及您所在地区预订需求与已预订房源价格之间的关系。现在,您的智能定价建议会更好地将这些因素纳入考虑。而这只是第一步,我们将继续努力寻找更多方法,让我们的定价建议更符合您的目标,并为您提供更多市场数据而非建议,帮助您做出更明智的定价决策。今年夏天,我们已开始测试这些新设想。

您的房源如何与其他房源对比

有些房东询问,我们是如何对比您和其他房源的。在做对比时,我们从房客的角度来审视您的房源,并将它与其他获得大量预订的房源相比较。除了找到您房源附近且可入住人数相似的其他房源之外,我们还会查看房客在访问您房源前后都浏览了哪些房源。有时,房客在挑选时对比的房源可能完全出乎您的预料,也同样刷新了我们的认知。

接下来,我们会尽量确保将您的房源与其他成功且有竞争力的房源相对比。一个不太乐观的事实是,爱彼迎上有不少房源预订量很低,在淡季时更是如此。我们知道,大多数房东会以房客的身份搜索同一地区的其他房源,并与自己的房源对比,这样得出的结论肯定与我们的截然不同。这是因为,仅仅通过搜索,无法评估这些房源的成功程度。而且,如果您按日期搜索,往往只能看到还未被预订的房源,而这些房源在价格上的竞争力往往不如哪些已经被预订的房源。因此,如果您仅仅看可预订的其他房源,根本无法判断它们的预订量是否可观或价格是否过高。

尽管做了上述种种努力,我们的定价模型有时仍然无法考虑到对您的对比而言重要的所有方面。因此,我们将继续扩大对比的考量范围,并努力提高我们的工具与建议之间的相关性。

改进版即将推出

您的反馈帮助我们在计算和提供定价建议方面取得了一些重大突破。未来我们将推出以下改进:

  • 我们适当减少了电子邮件推送数量,今后有关定价建议的邮件将会减少15%。
  • 我们添加了一些提示工具,让您可以在收到的邮件上直接向我们反馈,这样我们就能确保在您需要时为您提供所需的信息
  • 我们提高了您收到的定价信息之间的一致性
  • 我们正在开发一项超赞的功能,为您提供每晚的最新市场信息。此功能会将诸多因素纳入考虑,包括有多少房客正在搜索您所在地区的房源,这些房客中有多少已经预订,附近已预订房源的价格等等。